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酒店热水BOT的运营心得

时间:2016-08-23

ag亚游只为非凡所谓BOT(build-operate-transfer)即建设-经营-转让。是私营企业参与基础设施建设,向社会提供公共服务的一种方式。对很多热水工程商而言,学校BOT项目可能耳熟目详,但酒店BOT听起来却有些云里雾里。随着热水工程市场竞争愈发激烈,越来越多的热水工程商都在寻求突破“低价竞争”的方法。

 

一、收费模式:根据投资回报率

 

酒店BOT如何收费?
一吨水多少钱合适?

 

酒店热水BOT的运营心得

相信很多想做酒店BOT的人都想知道答案。但这个是没有正确答案的!水无常势,兵无常形,做酒店BOT也没有固定的价格。

 

ag亚游只为非凡二、酒店不同,收费价格浮动很大

 

每个酒店的状况都会不同,管网、使用的能源、位置、客流量等等,都会有差异,这些也决定了酒店BOT收费不可能有一个统一的价格。每吨水收多少费用,不同地区的酒店上下浮动可能很大。所以,收费价格我们要根据酒店的实际情况而定。比如酒店之前用的是天然气,那么一定要知道当地天然气的价格、有没有分时段、有没有阶梯气价,另外水费里包不包括污水处理费,还有电费等等。经过综合测算,计算出每一天每一吨水的成本。

 

一般来说,测算数据要准确的话最好是连续监测七天~十五天。比如说,如果酒店在大学附近,那么就需要监测七天。大学附近的酒店入住率比较有规律,一般周一、二、三、四这几天要低一些,而周五、周六、周日这三天会比较高。这样就有一个问题——周五到周日这几天用水量大,对空气能热泵机组的配置要求就要高一些,所以在配置空气能热水器的时候要注意。

 

有了这个基础之后,测算出每吨水的价格,比如说五十元/吨,那么可以在这个价格上给酒店一定的折扣。具体折扣视具体情况来定,可以结合自己的投入成本、回报年限、酒店的入住率等因素综合考虑。 同时,还要保证用水量会整体下降,另外还要承担空气能热泵机组运行产生的能耗(用电)。

 

酒店热水BOT的运营心得

ag亚游只为非凡三、收费标准主要考核两个指标

 

确定收费价格主要考核两个指标:第一,投入资金;第二,每个月回笼的资金。不考虑给酒店方节约多少钱,因为能节能多少你没办法确定。有些年限比较长的酒店,回水系统做的不是很合理,浪费很严重,另外对恒温的处理也不到位。

 

酒店热水BOT的运营心得

四、举例:河南酒店BOT热水怎么收费?

 

1、举个例子:河南一个100间房的酒店,如果做BOT的话,收费多少合理?河南酒店烧煤的多,烧天然气的少,原来的运营成本一般会超过50元/吨,而且单个房间用水量有可能超过200升。改成空气能制取热水,一个房间用水量150升计算,100个房间差不多15吨水够了。参考当地冬季平均气温,要保证能稳定运行的话,要配置20HP的超低温空气能热泵机组。除了设备成本外,另外还有水泵、附属系统、管网改造、人工等成本(根据具体情况而言)。

如果酒店入住率高、用水量大,就可以和客户签到40元/吨。

 

这只是大概的计算,没办法给具体的数据。原因之前说了,要根据具体情况而定。就像采购成本,供货渠道不同、数量不同,价格上会肯定会有较大的差异。如果采购比较集中,量比较稳定,可以自己选一批供货商合作,价格会更优惠。

 

另外,要注意的是,在配置空气能热泵机组的时候最好是化整为零,不要用大机子。就以河南100间房的酒店来说,不要配一台20HP空气能热水器,最好是用2台10HP或4台5HP。如果只用一台空气能热水器又坏了,整间酒店都没热水使用,损失会非常大,而如果是2台或4台小点的空气能热泵机组,一台出现问题,另外几台还能制取热水,造成的后果就不会那么严重。虽然这样设备成本要高一点,但可以降低风险。

 

ag亚游只为非凡同时,要把水箱尽量配大一点。河南100间客户的酒店,用水量15吨,那么我们配个20吨大小的水箱。这样做的好处是,在白天温度高或者峰谷电价的时候,可以用水箱来蓄能。

 

在签约的价格上面,要说明一个情况,那就是物价(水电费等)涨幅超过一定幅度时,收费价格也要同比上调。这个在后面的风险控制里会细说。

 

五、投资评估:回报年限不要超两年

 

ag亚游只为非凡做酒店BOT投资肯定有风险,但如果在签约前把工作做好,可以把风险降到最低。那么,在做这样的项目时,对预投资的酒店进行评估很关键。

 

六、酒店BOT要评估哪些内容?

 

ag亚游只为非凡需要评估的内容有很多,前面提到了要了解水、电、气、煤的成本,要知道酒店的入住率情况。能源成本可以要求甲方提供半年到一年的缴费清单,上面很详细,而入住率情况需要自己去监测。监测要有一定的周期,一般时长在7~15天左右,如果时间太短,数据可能就没那么准确。当然,监测的内容不只是入住率,还要包括用水量、平均吨位的能耗、能耗或高或低的原因(包括原来的工艺瑕疵)、涉及到人工成本等等。

 

ag亚游只为非凡另外,还要知道酒店的使用年限、股东架构及档次。酒店的档次可以“看”的出来,装修情况、布草标准都是参考对象。一般来说,酒店布草标准越高,酒店档次也就越高。酒店装修很有情调,则可能钟点房会比较多,在考虑用水量的时候就要注意了。酒店的使用年限也很重要,如果酒店房子是租的10年,现在已经使用5年了,如果再投的话可能就是个坑了。

 

ag亚游只为非凡再说股东架构,如果一个100间房的酒店,股东数超过了10个就有点不太正常了,每个股东投入的资金都不大,而且我们每个月去收费也会很麻烦,可能需要每个股东的签字,也许今天这个股东不在,明天那个股东不在,那将是一个很头疼的问题。

 

七、多少年收回成本比较合适?

 

评估酒店是否好做的时候,要做一个预算,看投入多少设备,总共造价多少,计划多少年能够回本,是一年还是两年,要做一个预案。一般来说,入住率超过20%的酒店就能够做,两年的时间就可以收回成本。如果入住率超过50%,那就很快了,可能一年都不用。另外,做酒店热水BOT投资时,记住回报的年限不要超过两年,也就是说必须在两年内能够把投入资金收回来。

 

酒店和学校还是有很大差异,酒店的市场行为更重一些。市场的波动、客源的波动、酒店老板的波动等等,都可能会带来隐患。哪怕拟定的合同再规范,都有可能会出现一些不可抗拒的因素。当然,你没必要告诉对方两年内要收回成本什么的,自己心里清楚就好。还有就是年限问题,绝对不要越长越好,但也不能太短。一般来说,最低不要短于8年,如果合同签6年或6年以下,可能酒店方会认为这么短的时间内你就能获得想要的利润,因此和你讨价还价。根据我们的经验,合同的年限最好是8~12年,不能太长。同时要考虑项目的延续性,一般酒店每隔3~5年会翻新一次,会涉及到装修、格调布局和价格的调整,这里面也会包括管网的改造。

 

ag亚游只为非凡另外能源市场的变化很大,可能没几年又有新的更好的能源出现,这时候我们可能会更换新的能源方式。如果改一次两次,甲方可能会接受,但再多肯定不答应了。而且,一个酒店12年不换老板很少见了。另外,在合同里面还要注明一点,那就是收费价格随着市场行情的变化可以浮动。

 

比如说,水电费涨了很多,如果还是原来的价格肯定不行。在跟甲方谈判时要预先跟甲方说明,当物价成本(主要是水电气)涨幅超过了5%,收费价格就要跟着上调。他们就遇到这样的情况:物价上涨了10%,他们跟酒店方发出了告知函,就告诉他甲方价格要上调10%,后来和酒店方达成了妥协,收费价格不变,但水电费还是按涨价前的价格。

 

ag亚游只为非凡这样一来主动权始终掌握在自己的手里,涨价顺理成章、有据可依,不涨客户会对你感激不尽。

 

八、风险把控:合同要规范

 

关于风险把控,有一个重点,就是要多打听、多观察,深入了解酒店情况。比如说,酒店是否正常合法经营,如果酒店涉及到违法犯罪特征,比如黄赌毒,建议别考虑了,当然个别发现和组织容留还是有区别的。再比如说,如果酒店处在居民区,之前用燃气作为热源的话,可能会有二氧化硫超标、噪音等扰民问题,可能周边会怨声载道,随时都有被可能投诉了,这时候去投资就风险很大了。除了评估外,我们还需要在合同上把控风险。首先,酒店的证件和手续费要是齐全的,像营业执照、居民登记证、消防检查合格证、公共场合卫生许可证、特种行业经营许可证、税务登记证、银行的信用评估证、企业信用信息基础数据贷款卡等等。这个贷款卡是一个企业的代码,如果这个企业有被诉讼、偷税漏税等诚信经营方式,都可以在这个数据库里查的到。

 

其次,签订的合同最好是能到公证处公证,每个地方都会有,这是国家认同的事业单位。这样做的好处是,如果酒店倒闭,或者不通知我们的情况下转让了,因为经济问题发生纠纷,设备损坏丢失了等等这些问题,这时候可以直接通过法院起诉。这样的经济合同纠纷,如果按法院正常程序的话是非常繁琐的,立案、开庭至少要好几个月。如果有做公证,法院会走一个简易程序,可以立刻执行。

 

九、酒店筛选:商务连锁酒店利润更高

 

除了评估上述内容外,在寻找酒店投资时,还要了解酒店的性质。酒店一般有民营的、有国资的等等,建议不要投资国资型的酒店。首先,国资酒店一般承包的可能性非常小,都是采用的系统内部竞岗竞聘的方式。这里就有年限的问题,可能2~3年就要竞聘一次,甚至还有一年一次的,具有资金支配权力的人变换过于频繁,这会给后期的运营带来潜在的隐患。

 

其次,国资酒店对成本控制的考虑反而不是那么在乎。举个例子,假如我是酒店今年的经理人,通过节能、控制成本利润达到了一千万,那么可能面临的问题是明年的利润指标要增加20%,要有一千二百万利润,这样一来压力是很大的。

 

当然,如果在当地资源很丰富,国资酒店也可以做。但合同的签订要批当地国资委去签,而不是和酒店方签,更不能和酒店的经理人签,否则合同签了也是无效的。所有合同的前提是符合法律法规、符合程序、做到这两点了就不用担心放牛娃可以背着牛主人把牛给卖了。

 

如果是民营酒店,哪怕是个体户,不管是私人老板或职业经理人,只要能够提供酒店的营业执照及相关证件,能够签章,这个合同就可以签,即便是这个职业经理人走了,这个合同也是有效的,具备法律效力的。如果从利润角度来看的话,连锁商务酒店利润点会更高一些,小旅馆、招待所之类的就比较低了,能不做就不做。

 

这些小旅馆小宾馆是一是房间数量太少,二是客人的流动性很大,价格很难做高,因为房价相对很便宜,但用水量却很大,哪怕做了以后也会经常扯皮,会觉得不划算。而且这种类型酒店宾馆还有一个风险就是淡旺季很明显,配置设备的时候会有点难,搭配很难平衡,旺季的时候不够用,淡季的时候又很浪费。

 

ag亚游只为非凡十、系统优化:管路和控制很重要

 

ag亚游只为非凡平常做酒店热水就是卖设备,一刀切的买卖,大多数是不会考虑运行如何更节能。系统肯定是节能的,但如何把这个节能最大化,销售这个环节肯定就不会去考虑了,尽量把空气能热水器配大点,运行更稳定,少维修就可以。这样的做法简单但没什么利润,而且经常还收不回工程款。而做酒店BOT不一样,必须想方设法降低运行费用,增加利润点。

 

ag亚游只为非凡首先是管路上,如果是常规热水,管路这块一般不会去做升级改造,因为这里面是有风险的,有些管道可能老化。如果是做BOT的投资,就一定要做管道改造,想办法去改造。如果是做学校BOT热水,管路一般是S型的,但酒店不能这样走管。

 

ag亚游只为非凡因为S型回水适合人员密度大,用水时间相对集中的热水工程,但酒店是需要24小时恒温供热,客人入住不可能在同一时间,用水也不可能在集中时间上,而且用水习惯不会像学生那样匆忙,对泵送和恒定的温度需求都不一样。如果采用S型回水方式,那系统就会一天24小时都在大循环,哪怕今晚上楼层客房闲置系统也在不断循环补热,这样能源浪费就非常严重了。所以在酒店BOT,管路最好是分区、分层、分管井回水,不同的楼层回水温度也不同,有一个落差。如果是有经验的酒店,一般在安排住宿时,是从低层往高层安排房间。

 

其次,做常规热水不会去做控制,只负责设备故障的售后维修,但做酒店BOT不光是要投入设备,还要管理监控设备运行状态,比如说是否运行良好、能耗是否最低等等。所以,如果要做酒店热水BOT就得有专门的监控部门,针对不同空气能热泵机组所处的区域进行管理。

 

比如说某区域正在下雨,温度下降了,就需要及时调整空气能热泵机组的运行状态。比如,四川绵阳白天的气温在20摄氏度以上,夜间不到10摄氏度,这个时候就要调整空气能热泵机组要在白天全天候运行,储存能量,然后晚上停机。

 

ag亚游只为非凡目前酒店热水的系统管理比较粗放,系统做节能很多方面都可以改进。比如,一般酒店不会去研究客人用水的舒适度问题,用水的舒适度必须是从低温向中温区走,而不是马上就进入到中温区,像春天洗浴用水42摄氏度比较舒适,如果你一开水龙头就是42摄氏度的水,会感觉水温过高,但如果是从38摄氏度(稍高于人体温度)升到42摄氏度,就感觉舒适得多。而且,按照酒店顾客的用水习惯,淋浴前一般都会先试水温,然后再脱衣服进去使用,有一个过程,可能需要几秒钟或者十几秒钟,而不是脱了衣服进去直接使用热水。如果一打开就是高温热水,就会很浪费了, 而且这个数字还不小。

 

酒店热水的做法有很多种,利润也可以做的很高。所以说,没必要盯着卖设备的那点利润,去打价格战,去恶性竞争,对行业、对自己都没有半点好处。